O que é LTV e como é calculado o empréstimo imobiliário

Descubra o significado de LTV e quais as vantagens do empréstimo imobiliário.

Loan To Value (LTV), Rácio Financeiro ou Quota de Financiamento se referem a um indicador que ajuda a determinar o valor limite que será financiado tanto na contratação de um empréstimo com garantia de imóvel quanto em empréstimos imobiliários.

Logo, se você está avaliando comprar imóveis por meio de financiamento imobiliário ou procura por empréstimos com garantia, é importante entender como funciona o LTV, em que produtos financeiros ele é utilizado e como isso impacta na sua transação.

O que é LTV (Loan To Value)?

Loan To Value (LTV), Rácio Financeiro ou ainda Quota de Financiamento é um indicador utilizado para determinar o percentual do valor de avaliação do imóvel que será concedido em financiamento.

O LTV é resultado de um cálculo realizado pela instituição financeira que leva em consideração a análise de crédito do cliente e a avaliação do imóvel. O objetivo é liberar o maior valor possível em crédito e reduzir o risco de inadimplência.

Em 2013, uma resolução o Conselho Monetário Nacional (CMN) definiu que o valor dos financiamentos não deve ultrapassar 80% do valor de avaliação do imóvel. Já para financiamentos que utilizem o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou Sistema de Amortização Crescente (SACRE), o valor financiado poderá ser de até 90% do valor do imóvel.

No entanto, nem sempre o LTV liberado será o valor máximo. Essa liberação depende da taxa de juros contratada, do tipo e imóvel que pretende financiar ou usar como garantia e do sistema de amortização escolhido.

Como funciona o empréstimo imobiliário?

Vários fatores são considerados na hora de determinar o financiamento do LTV no crédito imobiliário:

• O valor do empréstimo ou financiamento solicitado;
• Outras dívidas;
• Interveniente Quitante (IQ) – bens não quitados. Valor ainda financiado;
• Valor do imóvel avaliado.

O cálculo de LTV é feito somando o valor do empréstimo com outras dívidas, inclusive o IQ e dividindo o resultado pelo valor do imóvel. Veja a fórmula de LTV abaixo:

LTV = Valor solicitado no empréstimo + IQ + Dívidas / Valor do imóvel

O que é LTV no crédito imobiliário

Para compreender melhor, fizemos uma simulação do LTV para um Empréstimo com Garantia de Imóvel:

Valor do empréstimo solicitado: R$ 100 mil.

Dívidas: R$ 4 mil.

Interveniente Quitante: R$ 20 mil.

Valor do imóvel avaliado: R$ 300 mil.

Utilizando a fórmula:

LTV = (100.000 + 20.000 + 4.000)/300.000

LTV = 124.000/300.000

LTV = 0,4133

LTV = 41,33%

Dessa forma, o cálculo de LTV máximo – o valor máximo que poderia ser dado como crédito do LTV - seria 41,33% do valor do imóvel. Nesse caso, o valor do imóvel é R$ 300 mil, logo o limite do empréstimo imobiliário seria de R$124 mil.